अफोर्डेबल हाउसिंग क्षेत्र में सुधार जारी, निवेश बढ़ने से रोजगार के अवसरों में वृद्धि

मुंबई। भारत की अग्रणी रियल एस्टेट कंसल्टेंसी कंपनी नाइट फ्रैंक की नवीनतम रिपोर्ट "ब्रिक बाय ब्रिक- लॉन्ग टर्म कैपिटल टू फंड अफोर्डेबल हाउसिंग फॉर ऑल" के मुताबिक सरकार की तरफ से अफोर्डेबल हाउसिंग को समर्थन दिए जाने के बाद इस सेगमेंट में निजी फंड्स की तरफ से 0.62 ट्रिलियन डॉलर का निवेश किए जाने संभावना मौजूद है। 

भारत में अफोर्डेबल हाउसिंग सेक्‍टर में 2011 के बाद से 2,597 मिलियन अमेरिकी डॉलर का निजी इक्विटी (पीई) निवेश आया है।[1] रिपोर्ट के मुताबिक, (2011 के बाद से) पिछले 10 सालों के दौरान किफायती आवास सेगमेंट में कुल रिहायशी सेगमेंट को मिले पीई इक्विटी निवेश का 17% निवेश हुआ। हालांकि, इसके बावजूद यह क्षेत्र फंड्स के लिए निवेश का प्रमुख क्षेत्र नहीं बन पाया है, क्योंकि कुछ चुनिंदा प्राइवेट इक्विटी फंड्स ही किफायती आवास की फंडिंग करते हैं।

इस रिपोर्ट को एपीआरईए-एशिया पैसिफिक रियल एस्टेट लीडर्स कांग्रेस 2021 में (22-26 नवंबर 2021) लॉन्च किया गया, जिसका आयोजन अफोर्डेबल हाउसिंग लॉन्ग टर्म इनवेस्टमेंट सत्र के दौरान किया जा रहा है।

तालिका 1: किफायती आवास सेगमेंट में पीई निवेश की हिस्सेदारी

स्रोत: नाइट फ्रैंक रिसर्च

दुनिया की आवासीय जरूरत में भारत की हिस्सेदारी 11% है, और यह आंकड़ा कुल 35 मिलियन घरों का है

घरों की संख्या के आकलन पर आधारित आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय की मांग आधारित मूल्यांकन, जिन पर परिवारों ने अपनी प्राथमिकताओं और भुगतान करने की क्षमता (दी गई कीमतों पर) का चयन किया है, ने किफायती आवास की मांग लगभग 11.22 मिलियन घर आंकी है। शहरी भारत में देश की आबादी का 35% हिस्सा शामिल है और तेजी से होते शहरीकरण की वजह से माइग्रेशन (प्रवास) की गति में इजाफा हो रहा है और इस कारण आपूर्ति के मामले में मांग में अभूतपूर्व वृद्धि देखी गई है। 

विश्व की कुल जनसंख्या का 57% (4.5 बिलियन) शहरी क्षेत्रों में रहता है और इस जनसंख्या का लगभग एक तिहाई (1.3 बिलियन) निम्न दर्जे के आवास में रहता है और यह वैश्विक स्तर पर 325 मिलियन घरों की जरूरतों के बारे में बताता है, जिसमें भारत की हिस्सेदारी 11% है। यह अनुमान है कि वर्ष 2030 तक मौजूदा 35% के मुकाबले 40% से अधिक भारतीय आबादी शहरी भारत में रहेगी और इस वजह से आवासीय घरों की अतिरिक्त मांग पैदा होगी, जिसमें निजी इक्विटी कंपनियों के लिए पर्याप्त निवेश का मौका होगा।

पिछले 3 वर्षों में भारत में किफायती घरों के विकास पर ध्यान केंद्रित करते हुए लगभग 1,622 मिलियन डॉलर के फंड का निवेश किया गया है।

इस आवासीय संकट को दूर करने के लिए, विभिन्न फंड्स और संस्थानों ने किफायती आवास सेगमेंट में कदम रखा है। विश्वसनीय डेवलपर्स को तरलता/क्रेडिट प्रदान करते हुए, जोखिम प्रबंधन के लिए परिसंपत्ति प्रबंधन का उपयोग करते हुए इन फंड्स ने अपने पूरे निवेश को किफायती आवास के विकास में केंद्रित किया है। भारत में संचालित इन फंड्स में से सबसे बड़ा एचडीएफसी कैपिटल एडवाइजर्स (एचसीएआरई फंड) है, जिसने 1.1 बिलियन अमेरीकी डॉलर जुटाए हैं, जो मुख्य रूप से भारत के 20 शहरों में किफायती आवास परियोजनाओं के दीर्घकालिक वित्तपोषण के लिए उपयोग किया जाता है। यह फंड भारत में 1,71,000 घरों और 180 मिलियन वर्ग फुट का विकास करने के लिए प्रतिबद्ध है।

तालिका 2: किफायती आवास विकास के क्षेत्र में काम करने वाले तीन बड़े फंड्स

स्रोत:  नाइट फ्रैंक रिसर्च

भारतीय नीति का प्रभाव

2015 में पीएमएवाई नीति के लागू होने के बाद से भारत सरकार ने 11.22 मिलियन घरों की मांग को पूरा करने का लक्ष्य रखा है। इस नीति की शुरुआत के बाद से 31 मार्च 2021 तक, 11.3 मिलियन घरों को मंजूरी दी गई है, जिनमें से 4.8 मिलियन अब तक पूरे हो चुके हैं। आंकड़े बताते हैं कि नीति अपने निर्धारित लक्ष्य को हासिल करने के करीब है।

भारत के बढ़ते शहरी क्षेत्रों में किफायती आवास की आवश्यकता ने कई डेवलपर्स का ध्यान आकर्षित किया है, जो इस बढ़ती मांग का फायदा उठाने की कोशिश कर रहे हैं। पिछले 5 वर्षों में शीर्ष आठ शहरों में अखिल भारतीय आवासीय लॉन्च का 50% से अधिक 50 लाख रुपये से नीचे के खंड में रहा है।

तालिका 3: किफायती आवास में नए लॉन्च की हिस्सेदारी

 स्रोत: नाइट फ्रैंक रिसर्च

नाइट फ्रैंक इंडिया में रिसर्च, एडवाइजरी, इन्फ्रास्ट्रक्चर एंड वैल्यूएशन के एग्जीक्यूटिव डायरेक्टर गुलाम जिया ने कहा, ''इस क्षेत्र में सुधारों की शुरुआत के बाद से किफायती घरों में पीई निवेश बढ़ा है। अफोर्डेबल हाउसिंग परियोजनाओं के वित्तपोषण के लिए समर्पित कुछ बड़े फंडों की उपस्थिति इस सेगमेंट की क्षमता को दर्शाती है। हालांकि, किफायती आवास खंडों में इस निवेश का एक महत्वपूर्ण हिस्सा मध्यम आय वर्ग के लिए परियोजनाओं में है और ईडब्ल्यूएस और एलआईजी खंडों के निर्माण में बहुत कम निवेश किया गया है, जहां वास्तविक रूप से आवास की कमी है।''

रिपोर्ट की मुख्य बातें:

1. दुनिया की आवासीय जरूरत के अंतर में भारत की हिस्सेदारी 11 फीसदी है। आंकड़ों में यह संख्या 35 मिलियन घरों का है।

2. भारत में 2022 तक सभी के लिए आवास (एचएफए) नीति की हालिया पहल ने मांग बढ़ाने के उपायों से घरों की वास्तविक ऑन-ग्राउंड डिलीवरी की ओर ध्यान केंद्रित करने में एक प्रमुख बदलाव को चिह्नित किया।

3. किफायती आवास की कमी को दूर करने के लिए उपयुक्त वित्तीय संरचना और वित्त पोषण महत्वपूर्ण है। किफायती आवास में निर्माण वित्त में सुधार के लिए भारत सरकार द्वारा हाल के कुछ नीतिगत उपायों में शामिल हैं:

- एनएचबी की तरफ से किफायती आवास के लिए निर्माण वित्त के लिए पुनर्वित्त योजना।

- भारतीय रिजर्व बैंक द्वारा बाह्य वाणिज्यिक उधार (ईसीबी) ढांचे में छूट ताकि डिवेलपर्स कम लागत वाली किफायती आवास परियोजनाओं और बुनियादी ढांचा क्षेत्र के हिस्से के रूप में झुग्गी पुनर्वास परियोजनाओं के लिए ईसीबी के माध्यम से धन जुटा सकें।

- SWAMIH इन्वेस्टमेंट फंड जो कि अंतिम फंडिंग प्रदान करके तनावग्रस्त किफायती और मध्यम आय वर्ग की आवास परियोजनाओं की मदद करने के लिए स्थापित किया गया है।

- पिछले एक दशक में वैश्विक स्तर पर किफायती आवास ने निवेश पर रिटर्न अर्जित करने के उद्देश्य से निजी पूंजी को तेजी से आकर्षित किया है। किफायती घरों के विकास, और समय की जरूरत को ध्यान में रखते हुए आपूर्ति बढ़ाने के लिए ध्यान केंद्रित करने के मामले में बेहद कम कंपनियां सक्रिय हैं।

- भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र में 2011 के बाद से आवासीय, कार्यालय, खुदरा और वेयरहाउसिंग परिसंपत्ति वर्गों में 48.7 बिलियन अमेरिकी डॉलर का विदेशी निजी इक्विटी निवेश आया है। भारत में समग्र विदेशी पीई निवेश में आवासीय क्षेत्र की हिस्सेदारी में काफी कमी आई है। हालांकि, किफायती और मध्यम आय वाले आवास खंड में विदेशी पीई निवेश में पिछले तीन वर्षों के दौरान तेजी दर्ज की गई है।

- किफायती आवास के विकास में निवेश का प्रभाव और ईएसजी लक्ष्यों को पूरा करने पर पीई फंडों के बढ़ते फोकस से स्थिर जोखिम समायोजित रिटर्न के साथ सकारात्मक सामाजिक परिवर्तन लाने में मदद मिल सकती है।

नाइट फ्रैंक रिसर्च के अनुसार, वर्तमान में पिछले पांच वर्षों में शीर्ष आठ शहरों में अखिल भारतीय आवासीय लॉन्च का 50 प्रतिशत से अधिक 5 मिलियन रुपये के सेगमेंट में रहा है।

रियल एस्टेट सेक्टर पिछले कुछ समय से मंदी की मार झेल रहा है। निराशाजनक बाजार की स्थिति ने संपत्ति की बिक्री और संबंधित कीमतों को भी प्रभावित किया है। बाजार में मंदी के बीच, किफायती आवास एक ऐसा खंड है जो डिवेलपर्स, वित्तीय कंपनियों, निवेशकों, नीति निर्माताओं के साथ-साथ अंतिम ग्राहक समेत सभी हितधारकों का ध्यान आकर्षित कर रहा है। और इसकी वजह इस सेगमेंट में मौजूद अवसर हैं, जिसे बड़ी मांग की मदद से पूरा किया जाना है। 

हालांकि, मांग-आपूर्ति में भारी अंतर को देखते हुए, कोई यह मान सकता है कि हर निजी कंपनी इस क्षेत्र में प्रवेश करना चाहेगा, लेकिन उच्च भूमि लागत, पुराने भवन उपनियम, कड़े लाइसेंस मानदंड, परियोजना अनुमोदन में देरी और प्रतिकूल बैंकिंग नीतियां किफायती आवास परियोजनाओं को निजी इक्विटी कंपनियों और डेवलपर्स के लिए आर्थिक रूप से अव्यावहारिक बना देती हैं।