जानिए क्यों मुंबईकर छोटे अपार्टमेंट को करते हैं इतना पसंद?

दिल्ली। चल रहे दशक के दौरान, मुंबई रियल एस्टेट उद्योग ने सरकार द्वारा आधिकारिक तौर पर 2020 तक सभी के लिए आवास योजना के एक हिस्से के रूप में घोषित किये जाने के पहले ही किफायती आवास परियोजनाओं की अवधारणा के प्रति संक्रमण देखा। विभिन्न डेवलपर्स ने पहली बार घर-खरीदारों की सामर्थ्य से मिलान करने के लिए बॉक्स-प्राइसिंग योजना तंत्र में प्रवेश किया और इसे आकर्षक बनाते हुए खरीदारों को रियल एस्टेट खरीदने की दिशा में अपना पहला कदम उठाने के लिए प्रेरित किया।

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मुंबई रियल-एस्टेट में परिवर्तन के लिए इस्तेमाल किया जाने वाला प्रमुख साधन आकार की तर्कहीन  पुनर्गणना थी, जिसमें 1 BHK कार्पेट क्षेत्रों को पहले के 450-500 sq.ft कार्पेट क्षेत्र के औसत आकार से लगभग 175 sq.ft घटाकर खरीदारों के सामर्थ्य से मेल खाने के लिए लगभग 325 sq.ft कार्पेट क्षेत्र कम किया गया था।

2 BHK के आकार को 800-950 sq.ft के कार्पेट क्षेत्रों से लगभग आधा घटाकर 525 sq.ft कर दिया गया। यहां तक ​​कि 3 BHK के आकार, जो कि 1250-1500 sq.ft कार्पेट क्षेत्र की श्रेणी में बड़े हुआ करते थे, अब 850 sq.ft किये गए है। इसका मतलब आमतौर पर औसत कमरे का आकार 18X12 sq.ft से 12X10.5 sq.ft तक कम हो रहा है। टॉयलेट का आकार जो पहले 8X6 sq.ft था, अब 5X4 sq.ft जितना छोटा हो गया था। लिविंग रूम 20X15 sq.ft औसत भव्य आकार से 15X11 sq.ft तक कम हो रहे है। इस तरह की विवेकपूर्ण सुधर ने डेवलपर्स को आम तौर पर 1 BHK, 2 BHK और 3 BHK के आकार को एक तिहाई से कम कर पिछले औसत कार्पेट आकार के लगभग आधा करने में मदद की। इस कदम से खरीदारों द्वारा अधिक अनुकूलन क्षमता दिखाई दी, जिन्होंने कमरे और उपयोगिता क्षेत्र के प्रभावी एवं प्रसार-योग्य दृश्य योजना के साथ डिजाइनों की सराहना करना शुरू कर दी।

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संभावित रूप से सामर्थ्य के अलावा एक तर्क यह है कि मुंबई के अधिकांश मूल परिवार सह-कामकाजी हैं और बच्चे स्कूल और ट्यूशन में मशगूल रहते है। ऐसे में छोटा ही सही, लेकिन खुद का घर खरीदना तार्किक है किराए का भुगतान करने की तुलना में, जो कि ईएमआई के बराबर हो सकता है। इसके अलावा, मुंबई में बड़े परिवारों का मूल परिवारों में बदलने की तादाद में वृद्धि देखी जा रही है, मूल परिवारों की जरूरतों को सही आकार देना ऐसे किफायती छोटे अपार्टमेंट की मांग का समर्थन कर रहा है।

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एमएमआर डेवलपर्स पतली मार्जिन पर काम कर रहे हैं क्योंकि आधिकारिक प्रीमियम बहुत अधिक है जो परियोजना लागत का लगभग एक तिहाई है। इसलिए छोटे आकार की बढ़ती मांग को पूरा करने के साथ-साथ टिकट की कीमत भी प्राप्त करने के लिए जो आवासीय इकाइयों को पहली बार घर खरीदारों के लिए सस्ती बनाता है, प्लानिंग डिजाइन में प्रमुख बदलाव शुरू किए गए थे, जहाँ लिविंग रूम के आकार और बेडरूम के आकार लगभग 50 से 75 sq.ft प्रत्येक कम करने के साथ-साथ बालकनियां जो कि फंजीबल नियम से पहले मुक्त एफएसआई थे, उन्हें निर्वासित किया गया। किचन के आकार और पैसेज कम कर दिए गए ताकि अप्रयुक्त क्षेत्रों में कार्पेट का अपव्यय ना हो । इस तरह के वास्तुशिल्प परिवर्तनों ने डेवलपर्स को गेटेड कम्युनिटी जीवन परियोजनाओं को लॉन्च करने में सक्षम बनाया, जहाँ मुंबई उपनगरों में भी 1 BHK की कीमत रु. 35 लाख से शुरू होती है।

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पीएमएवाई योजना की शुरुआत के साथ इस कदम को डेवलपर के साथ-साथ खरीदारों के लिए प्रोत्साहन मिला और साथ ही कराधान के दृष्टिकोण से छोटे आकार के घरों को और अधिक प्रोत्साहित किया। इसी बात को ध्यान में रखते हुए कुछ परियोजना स्टूडियो डिजाइन की अवधारणा के साथ आई है, जो कार्पेट क्षेत्र में 250 sq ft से कम हैं, जो कि बेडरूम की अवधारणा को समाप्त करती हैं, यानी मूल रूप से वन रूम किचन बनाम वन बेडरूम किचन में तब्दील हो जाती हैं। अंतरराष्ट्रीय स्तर पर, हांगकांग, मैनहट्टन, मोनाको, लंदन आदि जैसे घनी आबादी वाले अधिकांश शहर इस तरह के साइज़िंग मॉडल पर काम कर रहे हैं। वास्तव में, टोक्यो में अपार्टमेंट्स 11 sq mt जितने छोटे भी हैं।

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भारत के अन्य हिस्सों में नौकरी की रचनाओं की कमी के कारण तथा मुंबई में व्यवसाय प्रोत्साहन द्वारा पेश किए गए विकास की वजह से युवा स्नातकों का प्रमुख शहरों के साथ-साथ टियर II और III शहरों से मुंबई में स्थलांतर होने की वजह से मुंबई कीमतों के बारे में काफी हद तक अप्रभावी रहा है| अपार्टमेंट के हर कोने के क्षेत्र में बड़े पैमाने पर कटौती करने से डेवलपर्स को उपभोक्ता मांगों का निर्धारण करने के लिए बॉक्स प्राइसिंग की अवधारणा लाने में मदद मिली।

औसत भारतीय का सिकुड़ता सामर्थ्य, मुंबईकर के बारे में यात्रा, बिजली, शिक्षा, चिकित्सा व्यय, किराने, रखरखाव बिल आदि की उच्च लागत के कारण उन्हें बहुत कम डिस्पोजेबल बचत प्रदान करता है जो विशाल अपार्टमेंट खरीदने की क्षमता को सीमित करता है और इसलिए अपार्टमेंट के आकार को सीमित करना खरीदारों के लिए सीधे पेश किए जाने वाले सबसे उपयुक्त प्रस्ताव बने हुए हैं, जो बिजली और रखरखाव और साथ ही संपत्ति करों जैसे उनके बुनियादी ढांचे की लागत को कम करते हैं। 

लेखक: श्री पार्थ मेहता, प्रबंध निदेशक, पैराड़िम रियल्टी